二手房买卖要交哪些税？普通人怎么估算
二手房过户前，买卖双方最怕「税算错了，预算炸了」。普通人常听到契税、个人所得税、增值税及附加这几项。各地细则、核定方式、是否「满二」「满五唯一」会让结果差很多。生活算呗用的是全国常见口径的简化规则，只适合个人学习估算；真正交多少，以当地税务机关和不动产登记窗口核算为准。
契税：买方视角的大头之一
简化规则里，契税主要看买方是否首套以及房屋建筑面积：首套且面积不超过 90 平方米，按成交价约 1%；首套且面积大于 90 平方米，约 1.5%；非首套约 3%。注意：这里的「首套」认定、面积口径、是否按评估价计税，城市之间可能不同。估算时先用合同价或网签价乘以对应比例，心里有个量级。
增值税：和「满二」强相关
卖方持有不满两年，简化估算按房价的 5.3% 计增值税及附加；持有满两年（满二），估算按免征增值税处理，记为 0。实务中「满二」怎么认定、是否差额征收、附加税费细节，都要以当地政策为准。对买家来说，未满二的房子报价看起来低，把增值税加回去后未必划算。
个税：满五唯一常常是关键
简化规则：卖方持有满五年且是家庭唯一住房（满五唯一），个税估算为 0；否则按房价的 1% 核定估算。有的城市允许按差价 20% 等方式计税，孰高孰低要看原值凭证是否齐全。没有原值发票时，窗口常走核定。估算阶段用 1% 做最坏情况参考，比完全不算要稳妥。
场景与误区
常见场景一：刚需买「满五唯一」小户型，买方契税按首套优惠，卖方增值税、个税估算都可能是 0，总成本主要剩契税和中介等费用。场景二：看中一套未满二年的次新房，卖方增值税估算一下子冒出来，总税费可能比房价差价还刺眼。场景三：卖方有多套房或不满足满五，个税核定不能按「朋友说免税」想当然。
误区一：以为全国一刀切，看外地攻略直接套本地。误区二：把中介口头「包税价」当成最终税单，过户时才发现另有补差。误区三：只问契税，不问增值税和个税由谁承担——合同里约定不清，临门一脚容易扯皮。误区四：忽略面积临界：89 平和 91 平，在简化规则下契税比例就可能从 1% 跳到 1.5%。
案例：总价 300 万怎么比
假设房屋总价 300 万元、建筑面积 90 平方米、买方首套。若卖方持有 6 年且唯一住房：契税约 300 万 × 1% = 3 万元；增值税估算 0；个税估算 0；合计大约 3 万元量级。若同样 300 万、90 平、买方首套，但卖方只持有 1 年：契税仍约 3 万；增值税估算 300 万 × 5.3% = 15.9 万；个税因未满五按 1% 约 3 万；合计可到二十多万量级。同一房价，持有年限一变，税费天差地别。
再提醒：评估价若高于网签价，有的税种可能按评估价计；赠与、拍卖、法拍房规则另说。你可以用本站税费计算器，把总价、面积、是否首套、持有年限、是否唯一住房填进去，先看三税分项和合计，再拿去和中介、税务窗口核对。
谈价时不妨把税费单列进预算表：房价、契税、增值税、个税、中介费、维修基金与登记费。卖方报价是「满五唯一」还是「未满二」，应要求查看产权证登记时间与家庭住房套数说明，口头承诺不够。买方是否首套，提前向贷款银行或不动产窗口核实认定口径，避免按首套优惠估了税、过户时被按非首套征收。房屋面积以不动产证建筑面积为准，别拿套内面积去套 90 平临界规则。夫妻共同购买、未成年人联名等特殊情形，套数认定更复杂，估算后务必向窗口确认。
一句话：二手房税费不是「一个税率打天下」，契税看买方套数和面积，增值税看满二，个税看满五唯一；估算帮你做预算，交税以官方为准。